球探网即时比分足球比分直播:北京二手房價經歷最長下滑周期 樓市見底了嗎

球探网足球即时比分 www.owydx.com.cn 董亮 王寅浩2019-12-12 08:49:24來源:北京商報

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??沒有挨過寒冬,必定迎不來春夏。

??然而,之于樓市,之于當下的北京市場,這樣的周期要更久,久得有些看不到未來。

??有人說,站在未來,今年可能是最好的一年?;蛐碚獠皇腔凳?,冰封的市場教會了我們如何做產品,如何做營銷,如何活下去。我們在2019年,看到了“神戶型”、“增量加裝”、“區域凝聚”,看到了行業的努力,看到了探索中的未來。于是,在2019年的最后一個月,北京商報新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問 2019》,我們一起復盤一起走過的2019。

??近期,“北京房地產市場進入最長下滑周期”成為熱詞。北京商報記者從多家機構獲得的數據顯示,隨著庫存攀升、杠桿下降,11月北京新房成交均價由1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米,二手房方面更是出現了連續四個月的下滑,創造了“最長下滑周期”;另一方面,來自多家貸款機構的消息均證實,對房價有相當指導作用的“二手房評估價”已經基本下探到與房價持平或9.5折,而在本輪調控初期,這一數據曾經下探到8折,換句話說,從這一指標看,北京市場的水分已經擠掉15%左右,購房者不禁要問:市場的底部到來了嗎?

??積壓的庫存

??臨近年末,北京各房企為了沖刺業績紛紛加快推盤節奏,然而具體成交量卻未能達預期。北京中原市場研究部統計數據顯示,11月單月北京新房新增供應量增至7144套,環比增加58%,但成交量僅為2875套,遠低于10月的3281套,環比下降12.37%,同比微降1.13%,環比同比雙雙下滑。成交均價也由今年1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米。

??據中原地產首席分析師張大偉介紹,截至12月8日,今年北京合計新房供應44110套,成交量為33880套,超過了前兩年的數據。但因為供應量太多,所以庫存持續積壓,當下北京新建住宅的上市庫存量高達77336套,這可以說是最近八年的最高紀錄。

??張大偉進一步表示,限競房已成為北京市場的庫存主力,特別是最近兩年,北京入市的限價房合計高達5.68萬套、真實網簽成交2.37萬套,庫存積壓了3.3萬套,相當于北京全市新房供應量的43%。目前北京合計已經供應了105宗限競房住宅地塊,已經入市供應的商品房住宅面積為666.54萬平米(其中大約有100萬平方米的配套部分)。也就是說,已經入市的限競房住宅土地,合計大約有400萬平方米左右,大約還有3.5萬-4萬套的潛在供應量。疊加真實的未預訂的2.7萬套庫存,限競房這個品類,還有大約6.5萬套的總供應量。

??新房市場面臨“高庫存”風險,二手房市場也不容樂觀。國家統計局數據顯示,今年7-10月,北京二手住宅成交均價連續4個月出現下滑。這是2018年以來,北京二手房價經歷的最長下滑周期。

??成交量方面,據北京中原市場研究部的統計數據顯示,北京二手房成交量自今年3月出現了一波小高潮后,成交量持續走低,10月達到最低點,僅成交8844套。11月北京二手房市場成交量環比明顯回升,但全年熱度仍處于下行狀態,與2018年全年15.34萬套成交量相比,今年前11個月僅達到約13萬套。一個月的時間,2.34萬套的成交量“溝壑”難以填平。

??焦慮的市場

??事實上,隨著樓市調控政策不斷升級,北京樓市漸入“買方市場”,各大開發商紛紛開展搶收行動,打折促銷不斷。

??在東部,今年3月開盤的通州首開·香溪郡,近日因為部分在售房源下調價格而引發前期購房者的投訴。據購房者反映,同樣面積的90平方米小三居在售賣之初定價為4.2萬-4.5萬元,總價約400萬元左右,而在搶收期間,該項目推出了有團購等優惠的特價房,單價最低約在3.8萬元/平方米左右,相當于給出了60萬元的折扣。

??對于同面積段房源的價格差異,首開·香溪郡項目銷售人員回應北京商報記者時給出了“房源價格變動基于市場”的回答,可見市場競爭的殘酷。

??在城市的西南部,位于房山區良鄉鎮的限競房項目——旭輝城,同樣采取了大幅讓利的措施來吸引客群。據北京商報記者走訪發現,最高限價為38994元/平方米的旭輝城,在售房源售價已調整至3.3萬-3.6萬元/平方米,據當地多家渠道商證實,這一項目年內最低價出現在“十一”前后,當時的特價房曾經下探到2.9萬元/平方米。

??在北部片區,12月初剛剛開盤的華潤橡樹瓏灣項目,也企圖以“保本”銷售在競爭白熱化的市場中脫穎而出,該項目開盤便以3.3萬-3.6萬元/平方米的銷售均價引發市場熱議。與限定均價43467元/平方米相比,該項目直降近1萬元。以其主力戶型90平方米小三居測算,該項目優惠近90萬元。

??合碩機構首席分析師郭毅分析稱,當下北京樓市略顯低迷,去化難導致各房企紛紛開展打折促銷活動。目前北京市場以“小戶型、低總價”的限競房為主,產品同質化嚴重,開發商不能在產品上“做加法”調動購房者的積極性,就只能在價格上“做減法”以此實現快速去化的目的,以價換量或是房企最無奈的選擇。

??新房市場打折促銷“火熱”,北京二手房市場因交易成本高企,更是不斷下行。近日西城區某大戶型房,掛牌總價為2400萬元,但由于賣家急需現金流,最終該套房子以2100萬元的總價成交——相當于直接優惠300萬元。 而且這還不是個例,北京二手房市場已經迎來了普遍降價。某房屋中介經紀人甚至放言,二手房源掛牌價和成交價之間,100萬元以內的差價空間“都可以談”。

??上述案例雖并不能代表北京的全貌,但也可以從市場層面反映出北京樓市低迷的現狀。

??見底論言之過早

??雖然說今年以來北京新房、二手房市場狀況都不容樂觀,但整個樓市基調仍舊以“穩”為主。郭毅表示,房地產調控的宗旨是以“穩”為主,所以不管是北京等一線城市房價的“保值”,還是三四線城市房價的“虛高”,政策出臺的目標都會在保障房地產市場穩定的前提下來進行,既要防止房價大漲,也要避免房價大跌。

??在郭毅看來,目前判斷北京樓市處于底部還言之過早,畢竟一線城市的“底蘊”尚存,但降溫的趨勢確實已經顯現,這個狀態會延續多久其實很難判斷。一方面會受到整體經濟大環境、就業質量、居民收入預期的影響;另一方面房地產調控政策起到至關重要的作用,什么時候會出現一個明顯的松動,作為一線城市的北京會第一時間有所反應。

??“堅持‘房住不炒’,防止大起大落,與其說什么時候‘沉底’,不如說什么時候回歸理性?!幣拙友芯吭褐強庵行難芯孔薌嘌顯窘治齔?,隨著房地產調控政策的不斷加碼,樓市整體已告別此前的“暴利”逐漸回歸理性,商品房的投資屬性被不斷弱化,炒房者的退出、房企的謹慎態度,都將有助于促進房地產市場的健康發展。

??嚴躍進認為,樓市調控政策出現了寬松的信號,才可能對需求產生一個更有力的帶動,此前5年期LPR的下調已經給市場預留了較大的想象空間。11月20日,最新LPR(貸款市場報價利率)報價出爐,1年期LPR下調5bp至4.15%,5年期以上LPR同樣下調5bp至4.8%。其中,5年期LPR自8月20日亮相后首次迎來下調。

??一般而言,5年期以上貸款大部分是房貸,央行降息出現5年期LPR的降低,這也意味著剛需購房客群的房貸成本將進一步降低,與“房住不炒”大的方針相契合。嚴躍進計算稱,對于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式,過去月供額為5762元,而現在降低為5731元,即月供壓力將減少31元。

??2019年還剩下不到一個月的時間,面對錯綜復雜的市場環境,剛需客群持續觀望態度濃厚,買房子怕賠本,不買房子怕漲價。對此郭毅表示,從“房住不炒”大的政策背景來看,未來LPR利率將更多優惠剛需客群。如果買房是以自住為目的,那么就不要太關注短期的價格波動,未來樓市整體將以“穩”為主,房價也將趨于穩定。

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