体球网即时比分手机版:陽光100的“轉型謎題”:項目未及一月的買與賣

球探网足球即时比分 www.owydx.com.cn 劉偉2019-12-31 10:17:16來源:中房報

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??將收入囊中未及一個月的項目出售,從傳統房地產開發業務徹底轉型的陽光100中國控股有限公司(下稱“陽光100)繼續進行它的資產騰挪。

??12月28日,記者從陽光100發布的公告了解到,該公司擬出售溫州中信昊園投資有限公司(下稱“中信昊園”)90%的股權,代價為7.9億元。

??此次出售的中信昊園股權,為此前11月22日,陽光100最新收購的項目。僅一個月之間的“一買一賣”,折射出規模與資金均不占優勢的小型房業陽光100在資金層面的尷尬。

??到了年底,很多中小型的房地產公司都面臨資金上的壓力,也因此他們無法如期向項目投入資金,被迫利用社會上的資金和資源。問題的關鍵是,陽光100為何不盡快壓縮戰線,回流資金,而是以“先拿下再賣出”的方式處理該項目。

??值得一提的是,本次交易的收購方為北京國際信托有限公司(下稱“北京信托”)。一位TOP30房企投拓人士告訴中國房地產報記者,由于規模上的問題,“陽光100發債并不容易,”只能選擇與信托合作的方式,這樣對他們來說更加有利。

??交易或為“明股實債”

??12月27日,陽光100發布《須予披露及豁免關聯交易出售溫州中信昊園90%的股權》公告。公告稱,12月26日,陽光100、北京信托及項目公司溫州中信昊園訂立一系列項目文件,包括股權轉讓合同、投資協議、增資協議及項目公司管理協議。

??據此,各方將合作開發溫州中信昊園項目,而陽光100將主要負責項目公司的管理及運營,北京信托將投資項目公司并享有作為項目公司股東相應的權利。

??作為合作的一部分,項目公司90%的股權將自陽光100轉讓予北京信托,代價最高為7.9億元,而項目公司的日常運營及管理將仍主要由陽光100負責。

??根據增資協議及投資協議,北京信托將成立信託并向合格投資者籌集資金。預計信托將可籌集約20億元,其中9000萬元用于支付陽光100第一期付款,剩余的募集資金將向項目公司投資,項目公司將使用投資款償還其債務、支持溫州中信昊園項目開發及北京信托書面同意的其他用途。

??由于北京信托的部分投資資金將用于償還陽光壹佰集團向項目公司提供的股東貸款,這將有利于集團回籠資金、增加現金流,改善集團財務狀況。

??值得注意的是,此次出售的項目股權,為陽光100一個月之前剛收入囊中。11月22日,陽光100公告披露了溫州三個項目的收購情況。具體而言,該公司以11.06億元的總價分別收購了溫州中心項目、溫州生態城項目(溫州陽光100阿爾勒)及溫州中信昊園項目,所涉剩余的49%、49%、51%股權。

??彼時,陽光100稱,收購將有助于規范與控制“陽光100”品牌的使用,加強公司在相關項目上的主導權,推進項目更高效管理及后續開發。與此同時,這也有助于陽光100一二級聯動,高質量完成對溫州阿爾勒項目的遠期規劃。

??對于相距如此之近的項目交易,上述投拓人士告訴記者,“這次出售很可能是明股實債,”在這么短的時間內,對一個項目先買后賣,實際上不多見。所以,很可能表面是股權投資,實質上是債權投資,這種投資方式雖然形式上是以股權的方式投資于被投資企業,但本質上卻具有剛性兌付的保本約定。當然,具體是什么約定,并不為人所知。

??不易的轉型

??決心離開住宅開發的陽光100,于2014年起開始由傳統住宅開發向街區綜合體模式轉型,并逐漸放緩了拿地和項目擴展速度。但過程頗為曲折。在2017年的中期業績會上,回顧過往,對轉型成果不甚滿意的董事長易小迪表示:“逐漸提高住宅比例,優化我們的回款?!?/p>

??但兩年后的2019年中期會議,易小迪又在陽光100內部提出要求,堅定、下決心離開住宅主流房地產市場,把全部精力投入到創新產品線。

??對此,易小迪稱,始于2014年的轉型并不那么順遂,有收獲也有陣痛。這源于陽光100總想同時抓住“兩只兔子”,既不愿意徹底放棄10萬億元以上的住宅賽道,又想提前布局2萬億元非住宅市場。

??據了解,陽光100的“1+3”品牌戰略?!?”是聚焦年輕知識精英、中產階層目標客群,“3”是共享式服務公寓(喜馬拉雅)、文化街區(鳳凰街)和復合型社區(阿爾勒)。

??然而近年來,隨著其離開高周轉、高負債的住宅開發,逐漸將目標瞄準創新業務,陽光100依然負債高企。2019年半年報顯示,陽光100的凈負債率仍高達206.1%,這還是其在上半年不斷出售項目后的結果。

??實際上試圖從傳統地產開發領域轉型者并非陽光100一家企業。早年的一些轉型試水者,如今仍在盈利邊緣掙扎。自2015年朝“文化+旅游+城鎮化”模式轉型后,華僑城A遠離傳統地產“高周轉”邏輯,但也陷入轉型迷思。

??10月28日,華僑城發布第三季度財務報告。報告期內,公司營業收入122.1億元,同比增長24.15%。但若扣除非經常性損益,華僑城第三季度歸屬上市公司股東的凈利潤為23.06億元,同比減少23.65%。

??面對市場集中度越來越高,許多中小房企逐漸剝離傳統地產開發,并開始轉型的戰略。國際資管公司協縱策略管理集團創始人黃立沖告訴記者,現在許多所謂房產退出傳統住宅開發市場,其實是因為傳統的開發方式承受了太多的社會責任。

??他表示,房企首先是要支持地方土地財政,因此受當地政府層面的壓力比較大;第二就是要落實“房是用來住的,不是用來炒的”政策,潛臺詞就是房價不能再往上長。但是因為銀行的主要資產是地產,也不能讓其跌。這樣房地產市場就成為了“僵尸市場”,開發商資金實力稍弱的就難承其重,并考慮開始轉型。

??但是,由于地產行業通常實行項目制的“游擊隊”模式與其他行業均不同,地產行業出身的管理人,轉型到了其他行業并不見得就“如魚得水”,黃立沖認為。

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